Procedure for køb af ejendom

At bo I Spanien er fantastisk. Det er vores overbevisning, og vi føler, at du også kan opleve det samme. Du kan læse mange steder, at det er et mareridt at købe en ejendom i Spanien, men hvis du følger de enkle regler for købs procedurer, som på mange måder er det samme som at købe et hus i DK, så går du ikke helt galt i byen..

• Valg af ejendom
• Give et tilbud
• Reservations depositum og kontrakt
• Advokat
• Mulighed for køb” kontrakt
• Omkostninger og skatter
• Færdiggørelse
• Konklusion

Valg af ejendom

Før du kommer, vil vi have talt om hvilken type ejendom du søger og vi vil have nogle ejendomme som du kan kigge på. Tænk på din ”ønskeliste” når du ser på ejendommene, eller endnu bedre, skriv din ønskeliste ned og hav den med dig. Vi vil forsøge ikke at overbelaste dig med for mange ejendomme på en gang, og gå frem i dit tempo.

Det er også vigtigt at få tilbagemelding fra dig. Hvis der er noget du ikke kan li’ ved en ejendom, så sig det. Vi ønsker ikke at spilde din tid med at se ejendomme som ikke opfylder dine krav.

Give et tilbud

Som med en ejendomshandel i DK kan der være en forhandling af prisen, inden du og sælgeren når en pris der er acceptabel for jer begge. Vi vil tage os af forhandlingen indtil begge parter er enige.

Reservations depositum og kontrakt

Når du har besluttet dig for hvilken ejendom du gerne vil købe, skal du betale 3.000€ i depositum for at reservere ejendommen og skrive under på reservationskontrakten.

Depositum bliver som regel betalt til en advokats klient konto og kan ikke tilbagebetales hvis du ændrer din mening, eller ikke vil gennemføre købet. Denne kontrakt tager ejendommen af markedet i 2-3 uger imens din advokat foretager de nødvendige søgninger for at sikre at ejendommen kan sælges lovligt.

I Spanien kan flere ejendomsmæglere have den samme ejendom til salg, så dette sikrer dig også, at ejendommen ikke bliver solgt af en anden ejendomsmægler.

Hvis din juridiske repræsentation finder nogen problemer i papirarbejdet, ejendommens lovlighed og salg, vil dit depositum blive tilbagebetalt og kontrakten annulleret. Hvis sælgeren fortryder salget, vil du modtage 6.000€ fra sælger.

Advokat

Udpeg en kvalificeret advokat.

Vi kan anbefale velrenommerede uafhængige advokater, der taler engelsk samt spansk. Dette er meget vigtigt, da du har brug for at kende de juridiske spørgsmål, der vil påvirke dig og dit køb, og de har naturligvis brug for at kommunikere med mange spansk talende, der ikke taler engelsk (eller dansk), der er involveret i købet.

Hvis du ikke er i Spanien ved færdiggørelsen af købet, vil det også være en god idé at give advokaten fuldmagt til at færdiggøre købet på dine vegne.

Din advokat kan også søge om dit NIE nummer (finansiel identifikations nummer) som du har brug for når du køber ejendom i Spanien. NIE nr. skal man kun ansøge om en gang, og når nummeret er registreret på skattekontoret (det kan din advokat gøre for dig) vil nummeret være dit, resten af livet.

Hvis du får lavet nummeret i Danmark inden afrejse til Spanien, kan det gøres på den Spanske ambassade i København, og kun der. Du skal udfylde en formular, som kan findes på nettet eller udleveres på kontoret, og du skal have dit pas med. Du skal være opmærksom på at nummeret kun gælder i 3 mdr., så få det ikke lavet i alt for god tid.

Det koster et mindre beløb, og det tager et par uger før du får det tilsendt på mail. Det kan gøre processen i Spanien hurtigere, men NIE nummeret kan som sagt også laves af advokaten.

”Mulighed for køb” kontrakt

Når din advokat er færdig med søgningen, og du har dit lånetilbud godkendt, skal du underskrive ”mulighed for køb” eller ”købskontrakten”. Denne næste kontrakt vil angive købsprisen og datoen for færdiggørelsen. Når du underskriver denne kontrakt, skal du betale ca. 10 % af købsprisen til sælger (normalt er det 10 % minus de €3000 i reservations depositum). Hvis du trækker dig fra købet, får du ikke de 10 % tilbage, men hvis køber trækker sig, skal de refundere de 10 %, plus yderligere 10 %.

På en nybygning kan ”ratebetalingerne” variere. Når du har betalt de 10 % ved underskrivelse af købskontrakten, kan du blive bedt om at betale yderligere 30 % inden 90 dage, og derefter resten ved færdiggørelsen. Nogen firmaer vil have 30 % når du underskriver købskontrakten. Dette kan forhandles, og vil blive nærmere beskrevet i købskontrakten.

Omkostninger og skat

Omkostninger og skatter er normalt omkring 11 % af købsprisen for ejendomshandel og 13 % for nybyggeri. Det er delt op sådan: Tinglysningsgebyrer: ca. 1 % af købsprisen, plus moms (IVA)
Advokat salær: ca. 1 % af købsprisen, plus moms (IVA)
Ejendomshandels skat (ITP): Dette bliver betalt ved alm. ejendomshandel og er 8 % af købsprisen eller ejendomsværdien
Ejendomskøbs skat: Bliver betalt ved nybygning og er 10 % af købsprisen.

Færdiggørelse

På dagen for færdiggørelsen, skal du med til Notarius (med mindre du har lavet en fuldmagt til advokaten) for at underskrive skødet “Escritura de Compraventa”. Der er en masse at læse igennem, og du bliver spurgt om du forstår det hele – også en grund til at det er godt med advokater der kan tale engelsk. Vi vil også være der og hjælpe med at forklare det du er usikker på.

I “Escritura” står der, at du er den nye ejer, og at ejendommen er fri for gæld. Du vil blive bedt om at betale restbeløbet, og derefter vil ejendommen være din, imens resten af administrationen, betaling af tinglysningsafgifter og din kopi af “Escritura” kan tage op til to måneder at gennemføre. I mellemtiden kan du nu nyde din egen ejendom.

Konklusion

Hvis du følger reglerne og bruger kvalificerede og kyndige fagfolk i købsprocessen, kan det være ganske ligetil. Hvis du ikke gør – nå ja, vi prøvede at advare dig!